Нормы права договора найма жилого помещения

Норма права - установленные или санкционированные государством правила поведения, общеобязательные в пределах сферы своего действия, обеспеченные его принудительной силой и отражённые в источнике права. Нормы права, как правило, излагаются в нормативных правовых актах.

Существуют следующие классификации норм права.

• По юридической силе содержащего нормы акта: нормы международно-правовых актов, законов, подзаконных актов (например, указов, постановлений) и др.
• По отраслям права: нормы гражданского, финансового, уголовного права, трудового, административного, экологического права и т. д.
• По форме предписания: императивные (категорические) и диспозитивные. Императивные нормы не предполагают возможность отклонения от установленных требований (по договору подряда подрядчик обязуется выполнить конкретные работы и сдать их заказчику). Диспозитивные же допускают регулирование отношений сторонами и применяются лишь в дополнительном (субсидиарном) порядке, когда стороны своим соглашением не установили иное.
• По форме предписываемого поведения: управомочивающие, обязывающие (предписывающие) и запрещающие.
• По кругу лиц (сфере действия): общие и специальные.
• По времени действия: постоянные и временные.

Императивные нормы договора найма

К императивным нормам договора найма относятся:

• Предмет договора

  1. По договору найма одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.671 ГК РФ).

• Объект договора найма

  2. Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (п.1 ст.673 ГК РФ).

• Форма договора найма

  3. Договор найма жилого помещения заключается в письменной форме (ст.674 ГК РФ).

• Предоставление (обеспечение предоставления) коммунальных услуг нанимателю

  4. Наймодатель обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п.2 ст.676 ГК РФ).

• Наниматель

  5. Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин (п.1 ст.677 ГК РФ).

  6. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

• Обязанности нанимателя (ст.678 ГК РФ)

  7. Наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии.

  8. Наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение.

• Плата за жилое помещение (ст.682 ГК РФ)

  9. Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер.

  10. Плата за жилое помещение должна вноситься нанимателем в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если договором сроки не предусмотрены, плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации.

• Срок в договоре найма (ст.683 ГК РФ)

  11. Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Диспозитивные нормы договора найма

• Вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем

  1. С согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется (ст.679 ГК РФ).

• Ремонт сданного в наем жилого помещения (ст.681 ГК РФ)

  2. Если иное не установлено договором найма жилого помещения, текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя.

  3. Если иное не установлено договором найма жилого помещения, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя.

• Коммунальные платежи

  4. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).