На сегодняшний день большинство строительных компаний предлагают приобретать жилье именно по предварительным договорам купли продажи недвижимости. Это обусловлено тем, что для застройщиков выгоднее заключать предварительный договор купли продажи недвижимости, чем договор о долевом участии в строительстве. Предварительный договор, в отличие от основных договоров, имеет свои особенности, которые необходимо знать.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, дома, квартиры, нежилые помещения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (п.1 ст. 130 ГК РФ).

Предварительный договор купли продажи недвижимости - это, по сути, официальное желание сторон заключить в дальнейшем договор купли-продажи. По этому соглашению, стороны договариваются о заключении в будущем договора купли-продажи недвижимости на условиях, оговоренных в предварительном договоре (п. 1 ст. 429 ГК РФ). Предварительный договор имеет форму основного договора, причем, несоблюдение этой формы приводит к недействительности договора. Предварительный договор регулируется нормами Гражданского кодекса РФ, а также иными нормативными актами, в зависимости от предмета договора.

В качестве сторон предварительного договора купли продажи недвижимости могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами сделки выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации.

Законодательство требует, чтобы в предварительном договоре купли продажи недвижимости были обязательно определены некоторые условия основного договора, а именно:

• условия о предмете. Это довольно существенная гарантия для той из сторон, которая действует добросовестно и рассчитывает достичь определенных целей путем заключения основного договора. Встречающиеся до сих пор аморфные, ни к чему не обязывающие протоколы о намерениях, декларации о сотрудничестве и т.д. не дают добросовестной стороне подобного рода гарантий;
• существенные условия основного договора.

В предварительном договоре купли продажи недвижимости необходимо определить срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа. Если же договор в оговоренный срок (или срок по закону) не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Кстати, действие предварительного договора прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

По вопросу государственной регистрации предварительного договора купли продажи недвижимости, Высший Арбитражный Суд РФ разъяснил, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59).