Общее описание

Договор купли продажи недвижимости в последние несколько лет в России в связи с экономическим ростом, ростом количества и качества предпринимательства приобретает все большее значение. Нормы о договоре купли продажи недвижимости объединены в ГК РФ в отдельном параграфе исходя из специфики ее предмета, предопределяющей особенности договора купли продажи недвижимости.

По договору купли продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. К недвижимому имуществу (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

Сторонами договора купли продажи недвижимости — продавцом и покупателем — могут быть любые участники гражданского оборота (физические и юридические лица, государство в целом, государственные и муниципальные образования). Продавцами по договору купли продажи недвижимости могут выступать собственники недвижимости, а также лица, которым законом или собственником предоставлено право продажи недвижимости. Т.к. объекты недвижимости неразрывно связанны с землёй, то владение и пользование такими объектами со стороны продавца предполагает наличие у него определённых прав и в отношении земельного участка, на котором находится недвижимость. Покупатель согласно любому юридически проработанному образцу договору купли продажи недвижимости одновременно с передачей ему права собственности на указанные объекты получает права и на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Существенными условиями договора купли продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о ценепродаваемого объекта недвижимости, которое обязательно должно присутствовать в тексте образца договора купли продажи.

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое существенное условие договора купли продажи недвижимости, как цена (ст.555 ГК РФ). При отсутствии в образце договора купли продажи недвижимости согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Момент вступления в силу договора купли продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п.1 ст.425 ГК РФ и п.1 ст.433 ГК РФ: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания образца договора купли продажи недвижимости продавцом и покупателем.

Исключение составляет лишь договор купли продажи жилых помещений. Договор купли продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.558 ГК РФ).

Договор купли продажи недвижимости заключают в письменной форме. Регистрировать договор или нет — зависит от вида недвижимого имущества. ГК РФ предусматривает обязательную государственную регистрацию договора купли продажи жилых помещений (ст.558 ГК РФ) и договора купли продажи предприятия (ст.560 ГК РФ).

Государственной регистрации подлежит не сам договор купли продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ). Таким образом, при купле-продаже жилого помещения или предприятия совершают два регистрационных действия (регистрация договора купли продажи недвижимости и регистрация перехода права), а при купле-продаже нежилого помещения — только одно (регистрация перехода права к покупателю).

Договор купли продажи недвижимости содержит приложения:

• График платежей;
• Кадастровый паспорт здания;
• Кадастровый паспорт земельного участка;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок.

Договор купли продажи недвижимости содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.