Договор аренды земельного участка – гражданско – правовой договор, по которому арендодатель передает арендатору за плату земельный участок во временное владение и пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью (это может быть, например, выращенная сельскохозяйственная продукция).

Чтобы разобраться в договоре аренды земельного участка первоначально поясним понятие земельного участка, а потом выделим некоторые особенности договора аренды земельного участка.

Земельным участком является часть земной поверхности (в том числе поверхностный почвенной слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке, уполномоченным государственным органом. Каждый земельный участок относится к определённой Земельным кодексом категории земель. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории: земли сельскохозяйственного назначения; земли населённых пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения и т.д.

При заключении договора аренды земельного участка необходимо учитывать следующее:

• В случае расположения на арендуемом земельном участке зданий (строений) нужно указать наименование и характеристики этих зданий (строений), а также указать, кто является собственником данных зданий (строений). В данном случае желательно также указать на основании, каких документов здания (строения) принадлежат арендодателю или другому лицу.
• При наличии земельных или иных имущественных споров, сервитута, залога и иных прав третьих лиц необходимо обязательно их указать со ссылками на то, с кем имеются земельные споры, или кто обладает правами в отношении арендуемого земельного участка. Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ст.613 ГК РФ).
• У арендодателя обязательно должен быть кадастровый паспорт на земельный участок, в котором указываются границы земельного участка, категория земель и иные характеристики земельного участка. Для избежания споров по границам земельного участка и другим условиям договора рекомендуется копию кадастрового паспорта на земельный участок сделать приложением к договору аренды земельного участка.
• Объектом договора аренды земельного участка не могут быть земельные участки, изъятые из оборота (они перечислены в п. 4 ст. 27 ЗК РФ).
• Законодательством могут быть установлены максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды земли или для аренды отдельных видов земельных участков. Так, согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год.