Договор строительного субподряда (заключается между генеральным подрядчиком и специализированными субподрядными организациями для выполнения отдельных комплексов специальных строительных и монтажных работ (санитарно-технических, электромонтажных и др.) и является основным документом, регламентирующим взаимоотношения генподрядчика и субподрядчика. Договор субподряда определяет их экономическую ответственность за невыполнение договорных обязательств. Возможность привлечения генподрядчиком субподрядных организаций регламентируется Cт.706: "если из договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков)". К особенностям субподряда относят:

• ответственность генерального подрядчика перед субподрядчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда;
• ответственность генерального подрядчика перед заказчиком за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств договора субподряда субподрядчиком (в этом случае ответственность генерального подрядчика определяется общими правилами гражданского законодательства как должника, возложившего исполнение своего обязательства на третье лицо);
• заказчик и субподрядчик не вправе предъявлять друг другу требования, связанные с нарушением договоров, заключенных каждым из них с генеральным подрядчиком, если иное не предусмотрено договором;
• заказчик не вправе без согласия генерального подрядчика заключать договоры с другими лицами на выполнение отдельных работ. На договор субподряда распространяются общие положения о договоре строительного подряда, установленные Гражданским кодексом РФ.

В период становления и развития новых рыночных отношений новые нормативные документы, регламентирующие взаимоотношения между генподрядными и субподрядными организациями и особенности субподряда не разрабатывались и не утверждались. Из ранее разработанных (в период плановой экономики) нормативных документов продолжает действовать Положение о взаимоотношениях организаций - генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утвержденное Постановлением Совмина СССР от 26.12.1986 N 1550 (далее - Положение). Однако данное Положение продолжает действовать в части, не противоречащей вновь вышедшим законодательными и нормативным документам.

Сторонами по договору субподряда являются подрядчик и субподрядчик. В роли подрядчика, как и субподрядчика, как правило, выступают строительные, строительно-монтажные, проектно-строительные и другие организации и предприятия, имеющие соответствующие лицензии.

Субподрядчика зачастую привлекают на выполнение работ, для которых нужны специальные навыки, специальное разрешение, например, лицензия на осуществление проектно-изыскательских работ, которой нет у подрядчика.

Предметом договора субподряда является результат деятельности субподрядчика. По договору субподряда это законченный комплекс определенных работ (санитарно-технических, монтажных и др.), составляющих часть работ по объекту строительства в целом и сдаваемых субподрядчиком подрядчику.

Предмет является существенным условием, которое необходимо указывать в образце договора субподряда.

Срок выполнения работ является существенным условием договора субподряда. Согласно п.4 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 договор субподряда считается незаключенным, если в нем отсутствует условие о сроке выполнения работ.

Основанием для расторжения договора субподряда могут быть нарушение субподрядчиком сроков окончания строительных работ и превышение сметной стоимости строительства (п.10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51).

Особое внимание следует уделить цене договора суподряда, то есть цене работ, которые необходимо выполнить по договору субподряда.

Цена не является существенным условием договора субподряда и может быть определена исходя из стоимости выполнения аналогичных работ. Цена может быть указана в тексте договора или в смете (приложении к договору субподряда).

Подрядчик должен оплатить субподрядчику работы в сроки, указанные в образце договора субподряда. Причем независимо от того, получил он деньги на строительство от заказчика или нет. Однако, нередки случаи, что в договоре субподряда стороны указывают, что подрядчик оплачивает субподрядчику работы после того, как сам получит средства от заказчика. Но такая формулировка в тексте договора субподряда допустима лишь в том случае, если расчеты за выполненные работы осуществляются непосредственно между заказчиком и субподрядчиком. Иначе ответственность перед субподрядчиком будет нести подрядчик.

В соответствии со ст.743 ГК РФ субподрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования. Образцом договора субподряда должны быть определены состав и содержание технической документации.

Техническая документация при выполнении строительных работ по договору субподряда представляет собой набор подготовленных в соответствии с требованиями нормативных документов схем, чертежей, графиков, расчетов, а также иных документов, необходимых для выполнения строительных работ по договору субподряда

Одним из важнейших вопросов, который необходимо решить сторонам в договоре субподряда, является вопрос о качестве работ. Для этого созданы так называемые строительные нормы и правила - СНиПы.

Важным дополнительным условием,необходимо внести в текст образца договора субподряда, является определение гарантийного срока, на протяжении которого субподрядчик гарантирует достижение объектом строительства показателей, указанных в технической документации, и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором субподряда, в части выполненных им работ.

В договор субподряда могут быть внесены условия о страховании объекта строительства (ст.742 ГК РФ), порядке внесения изменений в техническую документацию (ст.744 ГК РФ), другие условия, предусмотренные в соответствующих статьях ГК РФ.

Договор субподряда содержит приложения:

• Календарный план работ;
• Техническое задание;
• Перечень материалов;
• Перечень оборудования;
• Перечень технической документации;
• Смета;
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;
• Разрешения (лицензии) заказчика (подрядчика) на проведение работ;
• Разрешения (лицензии) исполнителя (субподрядчика) на проведение работ;
• Страховой полис;
• Регламент проведения работ.