Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире (ст. 16 ЖК РФ). Комната, так же как и квартира должна отвечать санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.

Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, когда она является изолированной. Смежная комната либо объекты общего имущества многоквартирного дома объектом договора аренды комнаты выступать не могут. При этом нужно соблюдать норму проживания, регламентированную законодательством. В соответствии с Гражданским кодексом, комната должна использоваться исключительно для проживания. Поэтому нельзя сдавать комнату для других целей: под офис, промышленные и производственные мастерские и т. д.

Договор аренды комнаты, как и договор аренды квартиры или договор аренды жилого дома, является договором имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. Договор аренды комнаты аналогичен договору аренды квартиры и должен включать в себя такие пункты: срок аренды, стоимость арендной платы, описание комнаты, данные обо всех имеющихся собственниках, список лиц, которые будут проживать в помещении, условия, согласно которым возможно расторжение договора аренды и многое другое.

Договор аренды комнаты можно заключать, как дали согласие все проживающие и временно отсутствующие собственники квартиры. Как правило, арендодатель подтверждает их согласие. При сдаче же комнаты в коммунальной квартире согласия соседей не требуется, если арендодатель является собственником комнаты. В данном случае, в образце договора аренды комнаты должны стоять утверждающие подписи всех совершеннолетних жильцов, зарегистрированных в комнате.

Отличительная черта договора аренды комнаты заключается в том, что и хозяева квартиры, и арендаторы эксплуатируют места общего пользования (МОП): кухню, туалет, ванную, коридор. Поэтому чем подробней оговорены условия пользования и правила проживания в квартире, тем меньше проблем возникнет в будущем. От количества арендаторов зависит и порядок расчетов за квартиру, телефон, электричество и коммунальные услуги.

Исходя из вышесказанного, при заключении договора аренды комнаты, необходимо проверить документы владельца, подтверждающие его право собственности и, лишь затем - подписать договор аренды комнаты (обычно арендодатель предоставляет арендатору свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарения или приватизации).

Размер арендной платы и порядок ее уплаты определяется сторонами в тексте образца договора аренды комнаты, это характеристика договора аренды. В течение всего срока действия договора аренды комнаты, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды (п.3 ст.614 ГК РФ).

Договор аренды комнаты заключается в письменной форме, несоблюдение которой не влечет его недействительности.

Государственная регистрация договора аренды комнаты – обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более. Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору Гражданским кодексом РФ не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую передачу актом приема-передачи, прилагающегося к образцу договора аренды комнаты.