Договор найма жилого помещения

Типовой договор найма исторически является разновидностью аренды. Из-за особой социальной значимости найма жилья, в частности льготного положения нанимателя при расторжении договора, появилась необходимость в отдельном правовом регулировании данных отношений.

По типовому договору найма наймодатель (собственник жилого помещения) обязуется предоставить нанимателю за определенную плату жилое помещение одновременно во владение и пользование (п.1 ст.671 ГК РФ). Типовой договор найма жилого помещения является возмездным, взаимным, консенсуальным и формальным.

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма жилого помещения, главным образом, на договоры социального найма и коммерческого найма:

• Договор социального найма может быть заключен только на жилое помещение, относящееся к фонду социального использования, и при наличии у гражданина предпосылок для его заключения: нуждаемость в улучшении жилищных условий, постоянное проживание в населенном пункте, состояние на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, наличие решения соответствующего органа о предоставлении жилого помещения гражданину и его семье, выдача ордера на занятие указанного в нем жилого помещения. Договор социального найма можно назвать "квазидоговором", поскольку его заключение и все его элемен¬ты, права и обязанности сторон предопределены законом, иными правовыми и административными актами (см. статью "Социальный найм").
• Договор коммерческого найма - это гражданско-правовой договор, в котором стороны сами определяют содержание таких важнейших условий, как срок договора, размер и порядок внесения платы за жилое помещение, распределение обязанностей по ремонту сданного внаем жилого помещения и др.

Все разделы дальнейшего описания, а именно: предмет договора найма жилого помещения, форма договора найма жилого помещения, стороны договора найма жилого помещения и др. относятся именно к коммерческому найму жилых помещений.

В юридической литературе отдельно выделяются также наем жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебного жилого помещения и общежития.

Типовой договор найма регулируются гл.35 ГК РФ и актами ЖК РФ. Направлены они в первую очередь на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймом.

Предметом типового договора найма может выступать отдельное жилое помещение, которое пригодно для постоянного проживания (жилой дом, квартира, комната) (п.1 ст.673 ГК РФ). Объектом типового договора найма жилья не могут быть смежные комнаты, а также подсобные помещения (коридоры, кухня, кладовые и т.п.).

Жилое помещение, предоставляемое по типовому договору найма должно отвечать установленным всем техническим, противопожарным, санитарным и градостроительным требованиям и быть пригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется органами Государственной жилищной инспекции.

Существуют свои особенности пользования жилыми помещениями в многоквартирных домах. Наниматель вправе пользоваться не только предоставленным ему по договору найма жилым помещением, но и общими помещениями дома (коридоры, холлы, лестницы), а также механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры (лифтами, мусоропроводом и др.) (ст.290 ГК РФ).

Сторонами типового договора найма выступают наймодатель и наниматель.

Наймодателем является собственник жилого помещения или иное лицо, управомоченное на передачу жилого помещения внаем. Не могут быть нанимателями по типовому договору найма юридические лица, так как им жилые помещения предоставляются по другим договорам (договорам аренды), а пользоваться помещением юридическое лицо может только для проживания граждан (п.2 ст.671 ГК РФ).

Наймодателями могут выступать дееспособные граждане (п.1 ст.677 ГК РФ) и юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации), обладающие жильем на праве собственности. В качестве наймодателей также могут выступать госорганы и органы местного самоуправления.

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма жилого помещения упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст.677 ГК РФ).

Форма типового договора найма - простая письменная. Составляется договор найма путем создания единого документа, подписанного с обеих сторон (ст.674 ГК РФ).

Согласно договор найма жилого помещения заключается в простой письменной форме путём составления единого документа. Другой формы заключения договора найма ГК РФ и другие законы не предусматривают.

Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).

Условия типового договора найма можно разделить на три группы: существенные, обычные и случайные.

Существенные условия типового договора найма.

К существенным условиям договора относятся условия о предмете договора и условия относительно которых должно быть достигнуто взаимное соглашение. В типовом договоре найма должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано нанимателю в качестве предмета найма.

В случае отсутствия в типовом договоре найма данных о жилом помещении, подлежащем передаче нанимателю, такой договор считается незаключенным.

Дополнительные условия типового договора найма.

К дополнительным условиям типового договора найма относятся:

• Обязанность нанимателя своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи (ст.678 ГК РФ).
• Договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).
• В договоре должны быть указаны граждане, постоянно проживающие в жилом помещении вместе с нанимателем. При отсутствии в договоре таких указаний вселение этих граждан производится в соответствии с правилами ст.679 ГК РФ (п.2 ст.677 ГК РФ).
• Текущий ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью нанимателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.1 ст.681 ГК РФ).
• Капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения является обязанностью наймодателя, если иное не установлено договором найма жилого помещения (п.2 ст.681 ГК РФ).
• Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер (п.1 ст.682 ГК РФ).
• Наниматель с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель (п.1 ст.685 ГК РФ).

Типовой договор найма содержит следующие приложения:

• • Перечень передаваемого имущества;
• • График арендных платежей;
• • Кадастровый паспорт;
• • Свидетельство о государственной регистрации права.

Типовой договор найма содержит сопутствующие документы:

• • Акт приема-передачи недвижимости;
• • Дополнительное соглашение;
• • Протокол разногласий;
• • Протокол согласования разногласий.