В соответствии с пунктом 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество (здание, сооружение, нежилое помещение) в субаренду другому лицу. В части получения согласия на передачу имущества в субаренду данная норма носит императивный характер и не может быть изменена договором. Иными словами, в договоре аренды не может быть предусмотрено, что арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. Однако в договоре может быть прямо предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду. В этом случае дополнительного получения согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду не требуется.

Согласно части 3 пункта 2 статьи 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды.

Договор субаренды нежилого помещения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и субарендатора. В соответствии с этим договором одна сторона предоставляет другой во временное владение и пользование или во временное пользование нежилое помещение.

Применительно к договору субаренды нежилого помещения существенным условием является условие об объекте арендных отношений. В договоре субаренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить имущество, которое должно быть передано субарендатору в качестве объекта аренды.

В течение всего срока действия договора субаренды нежилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в договоре аренды (п.3 статьи 614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Согласно части 2 пункта 2 статьи 615 ГК РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Заключение арендодателем и арендатором договора аренды на новый срок на аналогичных условиях не влечет продления действия договора субаренды. В этом случае требуется заключение нового договора субаренды на срок, соответствующий сроку действия договора аренды.

Поскольку к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, соответственно, договор субаренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ) (если иное не установлено законом).

В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ по сравнению с нормой п.1 ст.192 ГК РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Поскольку в силу п.2 ст.615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, то субарендатор вправе с согласия арендодателя и арендатора (субарендодателя) распорядиться принадлежим ему правом аренды и заключить договор субаренды. При невозможности получить согласие арендодателя и арендатора (субарендодателя), можно использовать иные виды договоров - совместной деятельности, о сотрудничестве и т.д. Однако в последнем случае заключение такого договора может являться основанием для расторжения договора субаренды в связи с пользованием имуществом не в соответствии с условиями договора субаренды.

Передача нежилого помещения арендатором и принятие его субарендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК РФ).

Договор субаренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года содержит приложения:

• Описание арендованного помещения;
• График арендных платежей;
• Кадастровый паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации права.

Договор субаренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.