К договору найма квартиры в многоквартирном доме применяются общие правила о договоре найма жилого помещения, установленные гражданским законодательством.

Договор найма жилого помещения - договор, по которому одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. (п.1 ст.671 ГК РФ). Как следует из определения, договор найма жилого помещения является взаимным, возмездным и консенсуальным.

Основным положением договора найма квартиры является описание передаваемой в наем квартиры.

Права и обязанности участников данной сделки регулируются гл.35 ГК РФ и нормами ЖК РФ. Не претендуя на исчерпывающее регулирование социального и коммерческого найма жилых помещений, гл.35 ГК РФ в первую очередь направлена на регламентацию отношений, связанных с коммерческим наймам.

Законодательство последних лет разделило обязательства, возникающие из найма квартиры, главным образом, на договоры социального найма квартир (в основном муниципальных квартир) и коммерческого найма квартир.

В юридической литературе отдельно выделяются также наем квартиры в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива и наем служебной квартиры.

Также и возможно заключение договора безвозмездного пользования жилого помещения, где нанимателем выступает физическое лицо, и он пользуется, предоставленным жилым помещением, на безвозмездной основе.

Предмет договора найма квартиры

Предметом договора найма квартиры может быть изолированная жилая квартира, пригодная для постоянного проживания (п.1 ст.673 ГК РФ). Предоставляемая гражданам по договору найма квартира должна отвечать установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и быть пригодным для проживания.

Пользование квартирами в многоквартирных домах имеет свои особенности. Наниматель вправе пользоваться не только предоставленной ему по договору найма квартирой, но и общими помещениями дома (коридоры, холлы, лестницы), а также механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающим более одной квартиры (лифтами, мусоропроводом и др.) (ст.290 ГК РФ).

Квартира - являющаяся одним из видов жилых помещений, представляет собой структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме, и, состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Стороны договора найма квартиры

Сторонами договора найма квартиры являются наймодатель и наниматель.

Согласно п.1 ст.677 ГК РФ нанимателем по договору найма квартиры может быть только дееспособный гражданин.

Помимо нанимателя в положениях о договоре найма квартиры упоминаются постоянно проживающие вместе с ним граждане (ст.677 ГК РФ).

Форма договора найма квартиры

Согласно ст.674 ГК РФ договор найма квартиры заключается в простой письменной форме путём составления единого документа, подписанного сторонами. Другой формы заключения договора найма ГК РФ и другие законы не предусматривают.

Письменная форма заключения договора найма жилого помещения между наймодателем (муниципальной жилищной организацией или собственником жилого помещения) и нанимателем способствует конкретизации прав и обязанностей сторон по пользованию жилыми помещениями. Несоблюдение наймодателем и нанимателем простой письменной формы заключения договора найма жилого помещения не влечет за собой недействительности договора, однако лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение договора и его условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства (ст.162 ГК РФ).

Требования о государственной регистрации договора коммерческого найма в Гражданском и Жилищном кодексах РФ прямо не предусмотрено, соответственно договор коммерческого найма не подлежит государственной регистрации.

Приложения к договору найма квартиры

Договор найма квартиры содержит приложения:

• Перечень передаваемого имущества;
• График арендных платежей;
• Кадастровый паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации права.

Сопутствующие документы к договору найма квартиры

Договор найма квартиры содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.