Современное легальное определение договора купли продажи квартиры как объекта недвижимости дается законодателем в п.1 ст.549 ГК РФ. Это соглашение, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать недвижимость (квартиру) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Договор купли продажи квартиры- это договор с реальным (вещным) действием. Это двухсторонне-обязывающее, взаимное денежное обязательство в форме договора; консенсуальное соглашение, считающееся заключенным только тогда, когда стороны достигли соглашение воли по всем существенным условиям.

В соответствии с Жилищным кодексом РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Действующим гражданским законодательством к существенным условиям купли продажи недвижимости отнесены условия о предмете договора и о цене договора. В том случае, если существенные условия нельзя будет установить из содержания договора (или иных сопутствующих документов), договор считается незаключенным.

Согласно п.1 ст.555 ГК РФ договор купли продажи квартиры должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.424 ГК РФ, не применяются.

В предмете договора купли продажи квартиры необходимо конкретизировать объект договора, а именно указать характеристики квартиры: площадь, количество комнат, этаж, адрес, кадастровый и инвентарный номера и так далее. Обязательно указать, на основании каких документов квартира принадлежит продавцу.

Особенностью предмета договора купли продажи квартиры является характер его использования. Независимо от того, в чьей собственности находится квартира (юридического или физического лица), она должна быть использована только для проживания граждан.

Существенным условием договора купли продажи квартиры, в которой проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемой квартирой. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным (п.1 ст.558 ГК РФ).

В соответствии с Жилищным кодексом РФ при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Сторонами договора купли продажи квартиры являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Участниками договора продажи квартиры на стороне, как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако для некоторых субъектов существуют свои особенности.

Бланк договора продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, также параллельно регистрируется переход права собственности на квартиру.

Договор купли-продажи квартиры содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.