Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Наиболее распространенными объектами договора купли продажи недвижимости являются комнаты, жилые дома, здания (сооружения), земельные участки, комнаты и т.д.

По договору купли продажи комнаты продавец обязуется передать в собственность покупателя комнату, а покупатель обязан принять комнату и оплатить. Договор купли продажи комнаты выделен в особую группу договоров купли продажи ввиду специфики его объекта - недвижимого имущества.

Комнатой признается часть жилого дома или комнаты, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Как и всякий договор купли продажи, договор купли продажи комнаты является консенсуальным, возмездным и взаимным.

Существенным условием договора купли продажи комнаты является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают комнате индивидуальную определенность. Предметом продажи является комната, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемой комнате, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, ее площадь, назначение и иная необходимая информация).

Существенным условием договора купли продажи комнаты является гарантия прав на жилище лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении. Эта норма является одной из форм реализации ст.40 Конституции РФ, которая говорит, что никто не может быть произвольно лишен прав на жилье. К таким лицам относятся члены семьи собственника жилого помещения (ст.292 ГК РФ), наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане (ст.675 и 677 ГК РФ), граждане, являющиеся поднанимателями в пределах срока поднайма, но не более срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ). В договоре обязательно следует перечислить лиц с указанием их прав пользования продаваемой комнатой.

Сторонами договора купли продажи комнаты являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает, как правило, собственник недвижимости. Участниками договора продажи комнаты на стороне, как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Однако для некоторых субъектов существуют свои особенности.

Значимым условием договора купли продажи комнаты, несоблюдение которого ведет к признанию договора незаключенным, является цена продаваемой комнаты. Обязательное включение цены комнаты в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены комнаты.

Договор купли продажи комнаты должен быть обязательно заключен в письменной форме. При этом из всех допускаемых вариантов письменной формы договора (п.2 ст.434 ГК РФ) в данном случае может быть использован только один документ, подписанный обеими сторонами. Несоблюдение данного требования влечет за собой недействительность соответствующего договора.

Особенностью договора продажи комнаты является то, что он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Переход прав на комнату также подлежит государственной регистрации.

Договор купли-продажи комнаты содержит приложения:

• Правоустанавливающие документы на земельный участок (копия);
• Кадастровый паспорт земельного участка.

Договор купли-продажи комнаты содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.