В гражданском праве такие договоры аренды недвижимого имущества, как договор аренды зданий или сооружений, выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимого имущества. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения данного договора в отдельный вид.

Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта. Поэтому общие положения об аренде, содержащиеся в §1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если §1 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное.

Договор аренды здания или сооружения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с договором аренды недвижимого имущества одна сторона предоставляет другой во временное владение и пользование или во временное пользование такой вид недвижимого имущества как здание или сооружение.

Применительно к договору аренды нежвижимого имущества существенным условием является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить недвижимое имущество, которое должно быть передано арендатору в качестве объекта аренды.

К договору, как правило, прилагается Кадастровый паспорт. Этот документ содержит все характеристики передаваемого здания, сооружения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

Также существенным условием договора аренды зданий и сооружений помимо его предмета, в отличие от обычной аренды, является размер арендной платы, который нельзя определять в порядке, предусмотренном п.3 ст.424 ГК РФ, как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания или сооружения (п.1 ст.654 ГК РФ). В течение всего срока действия договора аренды, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон.

Таким образом, если в договоре аренды недвижимого имущества (зданий и сооружений) отсутствуют данные об имуществе, подлежащем передаче арендатору и не указан размер арендной платы и порядок ее определения, такой договор считается незаключенным.

Договор аренды здания или сооружения может быть заключен как на определенный (п.1 ст.610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст.190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Государственная регистрация договора аренды недвижимого имущества - обязательная процедура в тех случаях, когда срок действия договора составляет 1 год и более (п.2 ст.651 ГК РФ). Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В подавляющем большинстве случаев сразу же после подписания долгосрочного договора арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Процесс государственной регистрации часто занимает значительное время. Тем не менее, в соответствии с разъяснением Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года, долгосрочный договор считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Передача недвижимого имущества (здания или сооружения) арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК РФ).

Договор аренды недвижимого имущества (здания и сооружения), заключенный на срок более года содержит приложения:

• Описание гаража;
• График арендных платежей;
• Кадастровый паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации права.

Договор аренды недвижимого имущества (здания и сооружения), заключенный на срок более года содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.