В гражданском праве такой договор аренды недвижимости как договор аренды здания и сооружения выделен в самостоятельный вид исходя из его предмета. Предметом договора служат здания или сооружения, т.е. разновидности недвижимости. Здания и сооружения неразрывно связаны с землей (земельным участком), на которой они расположены. Именно это обстоятельство и служит главной причиной выделения договора аренды такой недвижимости как здания и сооружения в отдельный вид.

Договор аренды здания или сооружения представляет собой разновидность договора аренды недвижимости, специальный характер регулирования которого определяется характером его объекта. Поэтому общие положения об аренде, содержащиеся в §1 гл. 34 ГК РФ, применяются к данному договору только в том случае, если §1 гл. 34 ГК РФ не предусмотрено иное.

Договор аренды здания или сооружения устанавливает права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с договором аренды недвижимости одна сторона предоставляет другой во временное владение и пользование или во временное пользование такую недвижимость как здание или сооружение.

Применительно к договору аренды здания и сооружения существенным условием является условие об объекте арендных отношений. В договоре аренды должны быть в обязательном порядке приведены все данные, позволяющие определенно (однозначно) установить недвижимость, которая должна быть передана арендатору в качестве объекта аренды.

К договору аренды недвижимости, как правило, прилагается Кадастровый паспорт. Этот документ содержит все характеристики передаваемого здания, сооружения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку.

Также существенным условием договора аренды зданий и сооружений помимо его предмета, в отличие от обычной аренды, является размер арендной платы, который нельзя определять в порядке, предусмотренном п.3 ст.424 ГК РФ, как размер арендной платы, уплачиваемый за аналогичные здания или сооружения (п.1 ст.654 ГК РФ). В течение всего срока действия договора аренды, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон.

Таким образом, если в договоре аренды недвижимости отсутствуют данные о недвижимости, подлежащей передаче арендатору и не указан размер арендной платы и порядок ее определения, такой договор считается незаключенным.

Договор аренды здания или сооружения может быть заключен как на определенный (п.1 ст.610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п.2 ст.610 ГК РФ). Определенный срок должен быть установлен в договоре аренды недвижимости способами, предусмотренными ст.190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Договор аренды здания (сооружения), заключенный либо возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно п.2 ст.651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды, заключенный только на срок не менее одного года (п. 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Передача недвижимости арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК РФ).

Договор аренды недвижимости (зданий или сооружений), заключенный на неопределенный срок содержит приложения:

• Описание гаража;
• График арендных платежей;
• Кадастровый паспорт;
• Свидетельство о государственной регистрации права.

Договор аренды недвижимости (зданий или сооружений), заключенный на неопределенный срок содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.