Гражданский кодекс Российской Федерации не выделяет вопросы аренды нежилых помещений в качестве какого-то особого вида аренды. Поэтому при аренде помещений применяются общие положения об аренде имущества, сформулированные в статьях 606-625 и § 4 гл. 34 ГК РФ.

В любом бланке договора аренды нежилого помещения устанавливаются права и обязанности сторон: арендатора и арендодателя. В соответствии с бланком договора аренды одна сторона предоставляет другой помещение за плату во временное пользование. Основными положениями бланка договора аренды нежилого помещения являются описание передаваемого помещения, срок арендного использования и размер арендной платы. Причем данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. Применительно к аренде нежилого помещения это означает, что бланк договора аренды должен содержать следующую информацию:

• точный адрес здания, в котором находится сдаваемое помещение;
• описание местоположения помещения в здании (этаж, номер комнаты и т.д.);
• площадь сдаваемого в аренду помещения в соответствии с кадастровым паспортом БТИ;
• назначение сдаваемого помещения (например, для офисных нужд, производственных нужд, под склад и т. д.).

Кроме того, к бланку договора аренды, как правило, прилагается кадастровый паспорт помещения. Этот документ содержит все характеристики передаваемого помещения (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Кстати, вместо кадастрового паспорта помещения можно представить лишь выдержку из копии кадастрового паспорта всего здания, которая также содержит все данные о передаваемом помещении. Такая копия называется экспликацией.

Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность подписанного и оформленного бланка договора аренды.

В течение всего срока действия договора аренды нежилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено в бланке договора аренды (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким бланкам договора аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июня 2000 г. N 53).

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года, не подлежит государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия бланков договора аренды в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ по сравнению с нормой п.1 ст.192 ГК РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту - приложению к бланку договора аренды или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п.1 ст.655 ГК РФ).

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года содержит приложения:

• Описание арендованного помещения;
• График арендных платежей;
• Свидетельство о государственной регистрации права;
• Кадастровый паспорт здания.

Договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее года содержит сопутствующие документы:

• Акт приема-передачи недвижимости;
• Дополнительное соглашение;
• Протокол разногласий;
• Протокол согласования разногласий.