Договор аренды жилья, как и договор найма жилого помещения, является договором имущественного найма. Договору найма жилого помещения посвящена Глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл.34 ГК РФ. При выборе между этими двумя типами договоров, следует обратить внимание на объект договора (жилое или нежилое помещение) и субъектный состав сторон договора (юридическое или физическое лицо снимает объект).

Согласно п.2 ст.671 ГК РФ, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Объектом, указанным в образце договора аренды жилья может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям.

Размер арендной платы и порядок ее уплаты определяется сторонами в примерной форме договора аренды. В течение всего срока действия договора аренды жилого помещения, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено сторонами в тексте соглашения (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки, с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

В связи с тем, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды жилых помещений, образец договора аренды жилья на срок менее года должен составляться с учетом требований п.2 ст.651 ГК РФ.

Соответственно договор аренды жилья, заключенный на срок менее года, как и любой другой договор аренды меньше года, не подлежит обязательной государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). В судебной практике сложился несколько иной подсчет срока действия договора аренды в целях применения п.2 ст.651 ГК РФ по сравнению с нормой п.1 ст.192 ГК РФ. Срок действия такого договора, определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, признан равным году (п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору Гражданским кодексом РФ не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую передачу актом приема-передачи, приложенным к проекту договора аренды.