Договор аренды жилья, как и договор найма жилья, является договором имущественного найма, в отличии от бланков договора аренды нежилого помещения. Договору найма жилья посвящена Глава 35 ГК РФ, а отношения сторон по договору аренды регулируются гл. 34 ГК РФ. При выборе между этими двумя типами договоров, следует обратить внимание на объект договора (жилое или нежилое помещение) и субъектный состав сторон договора аренды (юридическое или физическое лицо снимает объект).

Согласно п.2 ст.671 ГК РФ, юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Объектом может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома), отвечающее санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. К договору аренды жилого помещения может прилагаться договор аренды мебели.

Размер арендной платы и порядок ее уплаты определяется сторонами в тексте соглашения. В течение всего срока действия договора аренды более года, размер арендной платы может быть неоднократно изменен в случае, если это происходит по соглашению сторон. Изменение же арендной платы по требованию только одной стороны может производиться не чаще одного раза в год, если иное не будет предусмотрено текстом соглашения (п.3 ст.614 ГК РФ). Если противоположная сторона будет возражать против такого изменения, вопрос разрешается в судебном порядке.

Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.

В связи с тем, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды жилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила п.2 ст.651 ГК РФ.

Соответственно договор аренды более года подлежит обязательной государственной регистрации (п.2 ст.651 ГК РФ). Более того, сделка считается заключенной лишь с того момента, как произошла регистрация; в противном случае, незарегистрированный договор не имеет юридической силы со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В подавляющем большинстве случаев сразу же после составления договора аренды и его подписания арендатор въезжает в помещение и начинает вносить арендную плату. Дата, с которой начинается отсчет срока договора аренды, как правило, всегда предшествует дате регистрации самого договора. Процесс государственной регистрации часто занимает значительное время. Тем не менее, в соответствии с разъяснением Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 года, долгосрочный договор аренды жилья считается заключенным только с момента его государственной регистрации.

Порядок передачи помещения от арендодателем арендатору Гражданским кодексом РФ не регламентирован, однако в интересах обеих сторон оформить такую передачу актом приема-передачи.